Was kostet ein Hausmeisterservice?

Stand: 18.08.2026 Verfasst von Mert Gülmez, Bau & Objektservice 24

Drei Abrechnungsmodelle, drei Anwendungsfälle

Bevor über Zahlen gesprochen wird, lohnt der Blick auf das Modell. Es entscheidet mehr über die Gesamtkosten als der reine Stundensatz.

In der Praxis werden Modelle kombiniert: laufende Betreuung als Pauschale, Sonderleistungen nach Aufwand. Wichtig ist, dass das Angebot beides sauber trennt.

Übliche Marktspannen zur Orientierung

Die folgenden Werte stammen aus öffentlich zugänglichen Kostenübersichten und Branchenauswertungen für Deutschland. Sie sind eine grobe Orientierung, keine Preise unseres Betriebs und keine Zusage: Regionale Unterschiede, Objektzuschnitt und Leistungsumfang verschieben die Werte erheblich.

Ein zweiter Anhaltspunkt kommt aus der Abrechnungspraxis: Im Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024 zahlen Mieter für die Position Hauswart im Bundesdurchschnitt rund 0,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das ist ein Durchschnittswert über sehr unterschiedliche Objekte, keine Obergrenze.

Was die Betreuung Ihres Objekts konkret kostet, ergibt sich erst aus Flächen, Turnus und Aufgabenliste. Wie wir kalkulieren und was im Angebot steht, erklären wir unter Preise & Angebot.

Was den Preis wirklich treibt

• Turnus: Der größte Hebel. Ein wöchentlicher Kontrollgang kostet ein Vielfaches eines monatlichen.
• Außenflächen: Grünflächen, Hofflächen und Gehwege bestimmen den Zeitaufwand stärker als die Zahl der Wohnungen.
• Winterdienst: Der Kostentreiber ist nicht das Räumen, sondern die Bereitschaft. Wer auch nachts und am Wochenende einsatzbereit sein muss, kalkuliert anders.
• Treppenhausreinigung: Etagenzahl und Häufigkeit; oft der zweitgrößte Posten nach der Grünpflege.
• Entfernung: Anfahrtswege schlagen bei kurzen Einsätzen überproportional durch. Ein Anbieter mit mehreren Objekten in Ihrem Stadtteil kalkuliert günstiger als einer, der 40 Kilometer anreist.
• Dokumentation: Protokolle und Fotodokumentation kosten Zeit. Für Verwalter und im Haftungsfall sind sie meist jeden Cent wert.

Umlage auf die Mieter: worauf es ankommt

Hausmeisterkosten gehören nach § 2 Nr. 14 BetrKV grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Entscheidend ist aber, welche Tätigkeiten in der Rechnung stecken:

• Umlagefähig sind laufende Betriebstätigkeiten wie Kontrollgänge, Pflege der Außenanlagen, Winterdienst oder Mülltonnenservice.
• Nicht umlagefähig sind Verwaltungstätigkeiten sowie Instandhaltung und Instandsetzung, also alle Reparaturen.
• Nicht doppelt abrechnen: Was bereits unter einer eigenen Betriebskostenposition läuft, etwa Gartenpflege oder Gebäudereinigung, darf nicht zusätzlich als Hauswartkosten erscheinen.

Aus dieser Systematik folgt eine praktische Anforderung an das Angebot: Ein pauschaler Abzug für nicht umlagefähige Anteile reicht nach der Rechtsprechung in der Regel nicht aus. Die Leistungen müssen sich den Positionen zuordnen lassen. Deshalb schlüsseln wir Betreuungsverträge nach Tätigkeiten auf, sodass sich der umlagefähige Anteil sauber ableiten lässt. Das ersetzt keine Rechtsberatung: Wie Sie im konkreten Mietverhältnis abrechnen dürfen, klären Sie mit Ihrem Verwalter oder einem Anwalt.

Woran Sie ein sauber kalkuliertes Angebot erkennen

1. Es benennt Turnus und Häufigkeit je Leistung, nicht nur „regelmäßige Betreuung".
2. Flächen sind beziffert: Quadratmeter Grünfläche, Länge der Gehwege, Zahl der Etagen.
3. Es steht drin, was nicht enthalten ist, etwa Streugut, Entsorgung oder Sonderreinigungen.
4. Der Winterdienst ist als Bereitschaft beschrieben, mit Einsatzzeiten und Dokumentation.
5. Tätigkeiten sind so aufgeschlüsselt, dass der umlagefähige Anteil erkennbar ist.
6. Zulassungspflichtige Arbeiten wie Elektro-, Sanitär- oder Dacharbeiten werden ausdrücklich ausgenommen, nicht stillschweigend mit angeboten.

Der letzte Punkt wird oft übersehen und ist der teuerste: Wer Reparaturen an zulassungspflichtigen Gewerken durch einen nicht eingetragenen Betrieb ausführen lässt, riskiert Gewährleistungs- und Versicherungsprobleme. Welche Arbeiten ein Hausmeisterservice übernehmen darf, haben wir im Ratgeber zum rechtlichen Rahmen aufgeschlüsselt.

So machen Sie Angebote vergleichbar

Holen Sie Angebote nicht mit der Frage „Was kostet ein Hausmeister?" ein, sondern mit einer Liste: Objektgröße, Anzahl Wohneinheiten, Grünfläche in Quadratmetern, Gehweglänge, gewünschter Turnus je Leistung, Winterdienst ja oder nein, Dokumentation ja oder nein. Wer allen Anbietern dieselbe Liste gibt, bekommt Zahlen, die sich tatsächlich nebeneinanderlegen lassen. Ohne diese Liste vergleichen Sie unterschiedliche Leistungspakete, nicht Preise.